מס על הכנסות משכר דירה בישראל

עודכן: 1 בנוב׳ 2021

יש ברשותכם דירה להשקעה? חושבים להשכיר דירת מגורים ?

כדאי שתכירו את מסלולי המיסוי הקיימים בחוק .

בחירת מסלול המיסוי על הכנסות שכר דירה יכולה להשפיע רבות על חישובי המס.


ובכן, קיימים שלושה מסלולים לתשלום מס על השכרת דירה:

  1. פטור ממס (מלא או חלקי) על השכרת דירה

  2. חיוב במס מופחת בשיעור של 10%

  3. חיוב במס לפי מדרגות המס

משכיר הדירה צריך לקבוע את המסלול שמתאים לו, כמובן במטרה להגיע לחבות המס הנמוכה ביותר.

שימו לב- בכל שנה ניתן לבחור מסלול מיסוי אחר .


פטור ממס על השכרת דירה

משכיר דירה למגורים בישראל זכאי לפטור עד תקרה של כ-5,070 ₪. על מנת לקבל את הפטור יש לעמוד בתנאים הקבועים בחוק מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה משכר דירה למגורים), התש"ן – 1990 (להלן: "החוק") כדלהלן:

  • לפי טיבה, הדירה מיועדת לשימוש למגורים.

  • הדירה לא רשומה כחלק מעסקו של המשכיר.

  • השוכר הוא יחיד ולא חברה, או חברה שלא למטרות רווח שעיקר פעילותה הוא אחד מאלה: דיור לזכאי משרד השיכון, קליטת עליה, בריאות, סעד, והתקבל אישור רשות המיסים לחברה.

  • הדירה תשמש את השוכר רק למטרת מגורים. על המשכיר להחתים את השוכר על הצהרה כי ישתמש רק למגורים או חוזה שממנו ברור כי השימוש הוא רק למגורים.

תקרת הפטור הינה לכלל הכנסות התא המשפחתי (בני הזוג וילדים עד גיל 18) מהשכרת דירות מגורים. גם דירת מגורים שהושכרה שלא למגורים (כגון למשרד) דאו שלא במסלול פטור, תפחית את תקרת הפטור.

פטור חלקי מחיוב מס על השכרת דירה

אם סכום ההכנסה משכירות עולה על תקרת הפטור (כ-5,070 ₪) אך אינו מגיע לכפל התקרה (כ-10,140 ₪) המשכיר יקבל פטור חלקי ממס.

הפטור מחושב באופן הבא:

מסך כל ההכנסות משכירות מפחיתים את תקרת הפטור, והפרש זה יקרא סכום עודף על התקרה.

מתקרת הפטור מפחיתים את העודף על התקרה. התוצאה היא הסכום הפטור ממס.


הסכום שחייב במס ממוסה בהתאם למס השולי של המשכיר, כאשר מדרגה ראשונה היא 31% מס כמו הכנסה שאינה מיגיעה אישית, למעט משכיר בן 60 ומעלה שהמדרגה הראשונה שלו היא 10%.


ניתן לנכות מדמי השכירות החייבים הוצאות כמו שכ"ט עו"ד, תיקונים וכיו"ב. יותר רק ניכוי חלק יחסי מההוצאות כחלק היחסי החייב במס. אולם, פחת מבנה 2% בשנה שניתן לנכות בשכירות חייבת, לא ניתן לנכות אם נעשה שימוש בפטור מלא או חלקי.


אם הדירה תימכר בעתיד באופן שלא יינתן פטור ממס שבח, משווי הרכישה יופחת הפחת של הדירה.


מסלול מס השכרת דירה בחיוב מופחת של 10% מס

מסלול חיוב במס מופחת בשיעור של 10%: על פי סעיף 122 לפקודת מס הכנסה, ניתן לשלם מס מופחת בשיעור של 10% בשל הכנסה מהשכרת דירת מגורים בישראל.

מסלול זה יחול בתנאים הבאים:

  • הדירה משמשת למגורים בישראל.

  • ההכנסה מדמי השכירות איננה הכנסה מעסק כמשמעותה בסעיף 2(1) לפקודת מס הכנסה.

לתשומת ליבכם, אם בחרתם במסלול הזה אינכם זכאים לנכות הוצאות שהוצאו בייצור הכנסה משכר דירה, או פחת בשל הדירה ולא תהיו זכאים לקיזוז, זיכוי או פטור (לרבות הפטור במסלול הפטור) בגין ההכנסה משכר דירה או מהמס החל עליה.


אם מכירת דירת המגורים לגביה נבחר מסלול המס המופחת תהיה חייבת במס שבח, יתווסף לשווי המכירה הפחת, אותו היה ניתן לדרוש כנגד ההכנסה בשיעור המס המופחת.

יודגש, כי במסלול זה יש לשלם את המס לכל המאוחר תוך 30 יום מתום שנת המס שבה התקבלה ההכנסה משכר דירה. תשלום לאחר מועד זה יחייב את המשכיר בתשלום ריבית והצמדה על חוב המס.

לידיעתכם, אם הכנסתכם השנתית משכר הדירה עבורה שילמתם מס מופחת בשיעור 10% עולה על 337,000 ₪ בשנת 2020 תהיו חייבים בהגשת דו"ח שנתי למס הכנסה.

מסלול חיוב מס על השכרת דירה לפי מדרגות המס

במסלול זה שיעור המס השולי של המשכיר יקבע בהתאם למכלול הכנסותיו. במסלול זה ניתן לדרוש הוצאות שוטפות שהוצאו בייצור ההכנסה. שימו לב, כי לגבי הכנסות משכר דירה, מדרגת המס הראשונה היא 31%, למעט משכיר שמלאו לו בשנת המס ששים שנה, לגביו מדרגת המס הראשונה היא 10%.

אם בחרתם במסלול זה ודירת המגורים אותה אתם מוכרים תהיה חייבת במס שבח, ינוכה משווי הרכישה הפחת שאותו דרשתם כנגד ההכנסה החייבת משכר דירה. לידיעתכם, בחירה במסלול זה מחייבת בהגשת דו"ח שנתי למס הכנסה.

למי כדאי לבקש מסלול זה? למשל מי שמלאו לו 60, ורוצה להפחית הוצאות ופחת בנוסף לזה שהוא משלם רק 10%.


שילוב מסלולים

אי אפשר לבקש פטור ותשלום מס 10% על אותה דירת מגורים.

אפשר לבקש לשלם על דירה אחת 10%, ועל דירה שנייה פטור. אם ההכנסה מ-2 הדירות עולה על תקרת הפטור, הפטור הוא חלקי, שכן חישוב העודף על התקרה נעשה בהפחתת התקרה מסכום ההכנסה מ-2 הדירות.


מס על השכרת דירה לעסק

פטור על השכרת דירה או תשלום מס מופחת של 10% ניתן רק על השכרת דירה לצורך מגורים. אם הדירה מושכרת לצורך עסק, היא תחויב במס לפי מסלול חיוב רגיל, מדרגה ראשונה 31% ומעל גיל 60 – 10%. כמו כן אם ההשכרה היא לעסק עלול לחול מע"מ. כמו כן השכרת דירה שלא למגורים,

עלולה לפגוע בזכות לפטור דירה מגורים במס שבח.





1
2